Las obras de reforma en casa | iluminadoprieto
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Las obras de reforma en casa

El tiempo cambia las cosas; a su paso, el uso las desgata, el contacto cotidiano acaba cansando, y las modas, que se suceden, nos incitan a su sustitución por lo actual. En ocasiones esto es sencillo, el corte de pelo, el estilo en los vestidos; en otras, la cuestión se complica, su paradigma: Las obras de reforma en casa.

Como prácticamente todo hecho, las obras de reforma en casa están sometidas a dos circunstancias; en Derecho se regula tanto su aspecto civil como su aspecto tributario. Vamos a centrarnos en su aspecto civil, dejando para otro momento el tributario, pues atendiendo al volumen de la reforma de la vivienda que se haya proyectado, este tiene una incidencia en los costes fiscales: En unos casos la cuota del IVA es del 21%, en otros, minoría, el 10%. Y una diferencia en el coste de la obra de un 11% es algo a tener en cuenta.

El Código Civil regula las reformas en vivienda dentro del contrato de arrendamiento de obras, artículos 1588 a 1600. Son artículos breves, y su lectura es recomendable tanto a las personas que pretenden hacer obras de reforma en casa, como a las personas que, en empresas, con forma societaria o autónomos, se dedican a ello. El motivo de la recomendación es muy sencillo: Evitar los dolores de cabeza y las preocupaciones durante las obras y a su finalización, cuando vamos viendo que la obra parece que no se hace como habíamos pensado, o a su conclusión, el resultado no era el previsto.

Dado que “La ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento” (artículo 6.1 del Código Civil), la lectura previa de esos artículos nos centra en los derechos y obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento de obras. De este, el “Diccionario panhispánico del español jurídico” nos dice: “Contrato por el que una persona, que recibe la denominación de empresario o contratista, se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra, denominada capitalista o propietario, que se obliga a pagar por ella un precio cierto. Lo que se contrata no es la actividad misma, como en el arrendamiento de servicios, sino su resultado.”

Atendiendo a la acepción del Diccionario, nos interesa el final: Se contrata un resultado. Cuando los propietarios de la vivienda deciden la reforma de la cocina y baños (es un clásico), generalmente ignorando como se consigue, imaginan el resultado. Cuando se ponen a ello, entran en tratos con empresas o autónomos, algunos con la intención de que estos se encarguen de todo, otros con la de que cada oficio realice lo que le corresponde; y con relación a los materiales a usar, en unos casos se limitarán a la elección de materiales concretos que aportará cada oficio, en otros casos, comprando ellos todos o parte de los materiales.

El resultado esperado es el objeto del contrato de obras. Habrá un contrato si una empresa o un autónomo se encarga de la obra; habrá varios contratos si se contrata por oficios, albañil, electricista, fontanero, alicatador, etc…, y el contrato único o los distintos contratos, se pueden hacer con aportación cada uno de los oficios de los materiales que han de utilizarse, o esa aportación, la realizan los propietarios. Las obras se contratan, las obras se terminan, y el resultado no es el esperado; o bien pasa un tiempo, y algo no funciona como debería, y su arreglo tiene un coste. ¿Quién es el responsable de la falta de resultado o de los problemas futuros? En principio esto no es importante, lo realmente importante es el problema “en casa”.

Como bien habrán aprendido los propietarios, en la obra, para trabajar, cada oficio depende del trabajo de otro u otros oficios, y cuando el resultado no es el esperado, o el defecto sale tiempo después, también habrán aprendido que, salvo que se haya contratado la obra con aportación de materiales con una empresa “solvente”, es difícil encontrar quien asuma alguna responsabilidad: Si es en el resultado, y al concluir la obra, cada oficio dirigirá la reclamación, bien a los anteriores, bien a los posteriores; si es pasado un tiempo, y algo no funciona bien, no es infrecuente que la empresa, por lo general una sociedad limitada con un capital de 3.006 euros, ya no exista, y si contrató por oficios, encuentre que nadie da una respuesta.

Y todo por no leer. Dice el artículo 1598 del Código Civil que “Cuando se conviene que la obra se ha de hacer a satisfacción del propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente. Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero se estará a lo que este decida.” Y todo por no escribir, pues al redactar el contrato, o los contratos, es preciso fijar cada objeto contractual con claridad meridiana, que corresponde a cada oficio, que materiales se utilizarán en cada oficio, que garantías reales se pactan para cada oficio y como se garantizan. Y todo por no contar con un tercero conocedor de cómo se hacen las obras – suele ser un arquitecto o arquitecto técnico-, que de garantía de la obra de cada oficio que ha intervenido. Se dice que no se hace por cuestión de dinero, que se contrata el presupuesto más barato, etc… Vale, no hay nada que decir, cabe todo tipo de justificaciones, pero el “problema” está ahí.

Su cocina es pequeña, tiene seis metros cuadrados, y alargada. Se retiró el alicatado, no se quitaron los pegotes que lo sujetaban, se cambiaron las tuberías de entrada y salida de aguas, también las del gas, se cambiaron los tubos y cables eléctricos, se colocaron nuevas luces. Hubo cambios a instancia de los propietarios, que no se reflejaron, sólo se hablaron. Parece ser que la obra hecha es impecable. Sólo que las paredes alargadas, en las cortas están la puerta de acceso y la ventana, no se sabe cómo ni porqué, han reducido la superficie de la cocina, pues el alicatado, dicen que perfecto, ocupa de pared a placa, siete centímetros más que antes de la obra, y los muebles nuevos, encargados con base en el cálculo normal de un alicatado, contando con esos siete centímetros pared adelante, pues no entran.

¿Y ahora qué? Aunque no hay un contrato escrito, aunque sólo hay un presupuesto, el contrato existe, y tiene por objeto las partidas del presupuesto. El presupuesto es parco en palabras, y cuando dice retirar el alicatado, no dice las condiciones de cómo se han de retirar; y cuando dice que se alicatará, no dice como se hará, ni que espacio ocupará. Tampoco fija el modelo de las piezas a utilizar, sólo su precio. Y así con cada partida del presupuesto, con cada oficio que ha participado en la reforma. Ahora, vienen los problemas, los propietarios quieren que su pequeña cocina sea útil, lo que, con la merma, se les hace difícil; el constructor quiere cobrar pues mantiene que su obra está bien hecha, y a él, la cuestión de los muebles, si entran o no, no le incumbe.

Los contratos no impiden que las obras se hagan mal, permiten fijar su objeto y las condiciones en que tal reforma se realizará, permiten determinar los materiales que habrán de utilizarse cuando hay distintas opciones de uso, como hacerlo, permiten fijar las obligaciones de cada parte y como han de cumplirse. En este tipo de contrato, es importante fijar unas obligaciones sencillas, antes de empezar, durante la obra y al terminarla: Antes de empezar, fotografiar la habitación a reformar y hacer un plano de la habitación, indicando donde y como están los radiadores, los enchufes, los interruptores, las tomas de agua, etc…, y donde deberán estar cuando la obra se termine; durante la obra, fotografiar sus distintas fases, es decir lo que uno se encuentra cuando retira el alicatado, el por donde van las tuberías y tubos que se han colocado, y donde están las cajas de los enchufes, interruptores, etc…; y al concluir, nuevas fotos de la habitación terminada, y la comprobación de que esta está terminada conforme el planillo realizado al principio, que cada cosa está en su sitio. Los contratos no impiden que las obras se hagan mal, ayudan, cuando tienen el contenido suficiente, a fijar las responsabilidades de la obra. Y los “ya que”, ya que están ustedes aquí, podemos hacer …., , deben quedar reflejados por escrito.

Consejo: Para la reforma en casa, contrato de obra con suministro de materiales, a satisfacción del propietario, fijando un perito que resuelva las discordias.

 

Iluminado Prieto Curto
Abogado. Asesor Fiscal
iprieto@ceresnet.com