El arrendamiento de vivienda, su venta y, el derecho de adquisición preferente como derecho de propiedad | iluminadoprieto
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El arrendamiento de vivienda, su venta y, el derecho de adquisición preferente como derecho de propiedad

En España, el derecho de propiedad se reconoce tanto en el artículo 33.1 de la Constitución Española , “Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”, como en el párrafo primero del artículo 1 del Protocolo Adicional del Convenio Europeo de Derechos Humanos , “Toda persona física o jurídica tiene derecho al respeto de sus bienes. Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública y en las condiciones previstas por la ley y los principios generales del Derecho Internacional.”, y se regula, principalmente, pero no sólo, en el Código Civil . Así, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en el apartado 1 de su artículo 25 dice “En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.”, apartados dedicados al tanteo y al retracto. Si el propietario pretende la venta de la vivienda arrendada, el inquilino, si en el contrato celebrado no renunció expresamente, tiene derecho de adquisición preferente de la vivienda por el mismo precio que un comprador tercero, derecho de tanteo, y si la venta no se le hubiera notificado, o si la notificación hubiera sido incompleta, notificada la venta, tiene derecho a retracto, a comprarla por el precio por el que hubiese sido vendida. Estos derechos de tanteo y retracto se consideran lo suficientemente importantes que “Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.”.
Ese derecho de adquisición preferente, conformado con los derechos de tanteo y retracto, al estar reconocido en el ordenamiento español, y atendiendo al concepto autónomo que del derecho de propiedad ha desarrollado en sus sentencias el Tribunal Europeo de Derechos Humanos cuando interpreta el artículo 1 del Protocolo Adicional del Convenio Europeo de Derechos Humanos, es un derecho humano, protegido por ese artículo, tanto frente a particulares como frente a la autoridad pública, entendiendo por autoridad , en el ámbito del citado Convenio, funcionario público, que en el caso que apuntamos son notario, registrador y juez.
El asunto viene por el siguiente caso: En la primavera del año 2014 un matrimonio alquiló una vivienda por plazo de un año prorrogable por años sucesivos, debiéndose pagar la renta en una determinada cuenta corriente, y sin renuncia del derecho de adquisición preferente. El propietario vendió la vivienda sin proceder a notificación alguna a los inquilinos. El nuevo propietario, a su vez, la vendió sin notificación, y a finales del pasado año, la vivienda fue adquirida por un nuevo propietario, empresa de inversión. Los inquilinos no han recibido notificación alguna de esas ventas, motivo por el que no han ejercitado los derechos de tanteo o retracto. Cada venta ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad sin que en este conste que las escrituras de compraventa recogieran la existencia de un contrato de arrendamiento. Todo esto se sabe porque el último comprador, empresa de inversión, ha interpuesto a los inquilinos una demanda de reclamación de cantidad por rentas impagadas desde la fecha de su compra y de desahucio por ese motivo.
Circunstancia añadida, los inquilinos, que siempre pagaron la renta en la cuenta bancaria fijada en el contrato, hace varios años, al cumplirse una de las prórrogas anuales del contrato dejaron la vivienda ignorando la existencia de las ventas, su precio, y por tanto si les fue o no de interés el haber ejercitado el derecho de adquisición preferente.
El litigio está servido: La empresa de inversión pretende la condena al pago de las rentas no cobradas de un arrendamiento inexistente; pretende también el desahucio con un lanzamiento imposible de los inquilinos, y se solicita la condena en costas (un pico). ¿Cabe, si a los demandados el precio les interesa, pretender el ejercicio del derecho de adquisición preferente y la nulidad de las ventas habidas?

Nota : Cuando se habla de derechos humanos, la mayoría de las personas creen que los derechos humanos es el derecho humanitario, los derechos humanos vinculados a las desgracias, a los abusos perpetrados por unas personas sobre otras, etc…, desconocen que entre los derechos humanos está el de propiedad, el de la inviolabilidad del domicilio, etc…, derechos de la vida cotidiana, que pueden ser vulnerados tanto por particulares como por autoridades.

Iluminado Prieto Curto
Abogado. Asesor Fiscal
iprieto@ceresnet.com